Что такое собрание жильцов тсж. Как осуществляется общее собрание собственников: примерный образец журнала протоколов ТСЖ. Устаревшие сведения о праве собственности на помещение

О том, как правильно провести общее собрание собственников помещений многоквартирного дома, рассказывает Юрий Нетреба из Московской коллегии адвокатов «Арбат». Если соблюсти не все формальности, решение собрания потом могут признать недействительным. Поэтому важно знать, как подготовить документацию, сообщить о проведении собрания, правильно его организовать, оформить и подсчитать результаты. Также юрист рассказал о порядке уведомления чиновников и хранении документов собрания.

Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме (как жилых, так и не жилых помещений, машино-мест, подземного гаража, т.е. собственников любых помещений) - это орган управления многоквартирным домом.

Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме можно проводить неограниченное количество раз. Законодатель не запрещает проводить одновременно несколько собраний с разной повесткой дня. Также не установлена протяженность общего собрания, а значит, общее собрание может продолжаться месяц, два и так далее, но не реже раза в год, если не установлено иного порядка. В то же время, санкции за непроведение общего собрания нет.

Основные этапы организации и проведения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме (далее - ОСС) таковы:

Определение инициатора.
Подготовка документации общего собрания.
Сообщение о проведении общего собрания.
Проведение общего собрания по выбранной форме (очная, заочная, очно-заочная).
Оформление результатов голосования.
Уведомление о результатах ОСС собственников и заинтересованных лиц.
Направление документов в орган жилищного надзора (ГЖИ).
Хранение документации.

Общее собрание инициирует активная группа или отдельные лица, внеочередное собрание - чаще всего собственники. Такое право есть и у юридических лиц, например, действующей управляющей компании (п.7 ст. 45 ЖК РФ).

Инициаторы могут действовать через представителя, для чего необходима доверенность, удостоверенная нотариусом, либо оформленная в соответствии с общими требованиями ст. 185.1 ГК.

Для подготовки к проведению общего собрания потребуются следующие документы:

Реестр собственников помещений многоквартирного дома.
Сообщение о проведении общего собрания собственников.
Бланки решений собственников.
Листы регистрации.

Где и как получить эти документы?

Реестр собственников помещений многоквартирного дома нужен для того, чтобы направить уведомления о проведении общего собрания и посчитать голоса по вопросам повестки дня. Он должен включать сведения о собственниках помещений конкретного многоквартирного дома, с указанием площади занимаемых ими помещений. Документ является неотъемлемой частью протокола общего собрания.

Его можно получить в управляющей организации конкретного дома. Если она отказывается, реестр можно составить своими силами. Для этого нужно попросить собственников помещений представить выданные до 15 июля 2016 г. свидетельства о регистрации или запросить сведения в Едином государственном реестре прав на недвижимость. После 15 июля 2016 года право подтверждает выписка из ЕГРП, а бумажные свидетельства отменили (письмо Минстроя от 17 ноября 2016 г. № 38396-ОД/04).

Сообщение (уведомление) о проведении общего собрания

Что должно содержать сообщение о проведении общего собрания собственников помещений многоквартирного дома?

В сообщении о проведении общего собрания собственников помещений многоквартирного дома указываются:

сведения о лице (лицах), по инициативе которого (которых) созывается собрание;
форма проведения собрания (очное собрание или заочное голосование, собрание в очно-заочной форме);
дата, время, место проведения собрания или в случае проведения данного собрания в форме очно-заочного голосования - время, дата начала и окончания приема решений собственников по вопросам, поставленным на голосование, место или адрес, куда должны передаваться такие решения;
повестка дня собрания;
порядок ознакомления с информацией и (или) материалами, которые будут представлены на данном собрании, место или адрес, где с ними можно ознакомиться.

Оповестить каждого собственника помещения в многоквартирном доме о времени и месте ОСС следует не позднее чем за 10 дней до даты проведения общего собрания. В зависимости от того, какой способ информирования установило общее собрание, можно повесить объявление в подъезде или другом общедоступном месте, вручить уведомление под подпись каждому собственнику или направить заказным письмом (ч. 4 ст. 45 ЖК РФ).

Какие вопросы решаются на общем собрании собственников помещений?

Смена УК или способа управления домом.
Создание/ликвидация ТСЖ.
Утверждение порядка оформления и места хранения протокола общего собрания собственников.
Реконструкция дома и любые вопросы, связанные со складами и пристройками для хозяйственных нужд.
Демонтаж отдельных объектов, относящихся к зданию.
Использование придомовой территории.
Передача в аренду территории под магазины или иные цели.
Жильцы решают вопросы о постройке детской площадки, парковки, о запрете на использование земельного участка, принадлежащего дому.
Решение вопросов о направлении средств, собираемых на капитальный ремонт.

(Средства могут идти как на собственный счет ТСН, так и в общий государственный фонд. Принятие такого решения не требует отлагательств.)

Способы управления многоквартирным домом

Жилищное законодательство предусматривает три способа управления многоквартирным домом (ч. 2 ст. 161 ЖК РФ). Общее собрание собственников помещений выбирает наиболее удобный и подходящий способ управления и может изменить его в любое время на основании своего решения (ч. 3 ст. 161 ЖК РФ).

Способ 1. Непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме (ст. 164 ЖК РФ)

Непосредственное управление возможно в многоквартирном доме, количество квартир в котором составляет не более тридцати (ч. 2 ст. 161 ЖК РФ). От имени собственников помещений в таком доме в отношениях с третьими лицами вправе действовать один из собственников помещений в таком доме или иное лицо, имеющее полномочие, удостоверенное доверенностью (ч. 3 ст. 164 ЖК РФ).

Способ 2. Управление товариществом собственников жилья (ТСЖ) либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом

ТСЖ создается собственниками многоквартирного дома (решением более 50% собственников) или собственниками квартир нескольких домов, является видом товариществ собственников недвижимости, представляющим собой объединение собственников помещений в многоквартирном доме, и регистрируется в качестве некоммерческой организации (п. 4 ч. 2 ст. 44, ч. 1 ст. 46 ЖК РФ; пп. 4 п. 3 ст. 50, п. 2 ст. 291 ГК РФ).

Цель ТСЖ - управление общим имуществом дома и осуществление деятельности по созданию, содержанию, сохранению и приращению такого имущества, предоставление коммунальных услуг, осуществление иной деятельности, направленной на достижение целей управления многоквартирными домами либо на совместное использование имущества собственников (ч. 1 ст. 135 ЖК РФ).

ТСЖ имеет право оказывать услуги и (или) выполнять работы по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме своими силами или привлекать на основании договоров лиц, осуществляющих соответствующие виды деятельности. Если ТСЖ заключило договор с управляющей организацией, оно контролирует выполнение обязательств по такому договору.

Способ 3. Управление управляющей организацией

Управляющая организация - коммерческая организация, оказывающая услуги по управлению многоквартирным домом на основании лицензии (ч. 1.3 ст. 161 ЖК РФ).

Кроме способа управления общему собранию собственников помещений необходимо выбрать конкретную управляющую организацию, согласовать с ней условия договора и размер платы за содержание и ремонт.

При выборе управляющей организации общим собранием собственников помещений с каждым собственником заключается договор управления на условиях, указанных в решении общего собрания (ч. 1 ст. 162 ЖК РФ). По условиям договора управляющая организация в течение согласованного срока за плату обязуется оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений и пользующимся помещениями в этом доме лицам, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность (ч. 2 ст. 162 ЖК РФ).

Договор управления многоквартирным домом заключается на срок не менее чем один год и не более чем пять лет (ч. 5 ст. 162 ЖК РФ). При этом собственники помещений вправе расторгнуть договор управления по основаниям, предусмотренным ч. 8 ст. 162 ЖК РФ. За ненадлежащее оказание услуг управляющая организация несет ответственность перед собственниками. Они вправе на общем собрании отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом, если управляющая организация не выполняет условий такого договора, и принять решение о выборе иной управляющей организации или об изменении способа управления домом (ч. 8.2 ст. 162 ЖК РФ).

Проведение общего собрания

В день проведения собрания члены инициативной группы встречают в назначенном месте и в условленное время остальных собственников помещений. Голосовать на общем собрании собственник помещения может как лично или через представителя. Доверенность на голосование должна содержать сведения о представляемом собственнике помещения и его представителе (имя или наименование, место жительства или место нахождения, паспортные данные) и должна быть оформлена в соответствии с требованиями п. 4 и п. 5 ст. 185 ГК РФ или удостоверена нотариально. Сведения о лицах, участвующих в очной части голосования, вносятся в регистрационные листы. Вне зависимости от участия в очной части голосования все собственники голосуют письменно, заполняя бланк решения. Бланки решения надо направить или выдать заблаговременно, а также сообщить дату, время и место приема заполненных бланков.

Общее собрание не может принимать решения по вопросам, не включенным в повестку дня, а также изменять ее.

Порядок проведения подробно регламентируется Приказом Минстроя России от 31.07.2014 № 411/пр "Об утверждении примерных условий договора управления многоквартирным домом и методических рекомендаций по порядку организации и проведению общих собраний собственников помещений в многоквартирных домах"

Что должно содержать решение собственника помещения МКД?

В решении собственника по вопросам, поставленным на голосование, донадо указать следующие сведения:

Сведения о собственнике:

сведения о лице, участвующем в голосовании (Ф.И.О. голосующего собственника (представителя собственника), № помещения, его доля в праве собственности на помещение);
сведения о документе, подтверждающем право собственности лица, участвующего в голосовании, на помещение в соответствующем многоквартирном доме (номер бланка свидетельства либо регистрационный номер из выписки ЕГРН);
решения по каждому вопросу повестки дня, выраженные формулировками «за», «против» или «воздержался» (ч. 3 ст. 48 ЖК РФ).

Если голосование осуществляет представитель, он должен приложить доверенность. Законный представитель, проголосовавший за несовершеннолетнего собственника (родитель), обязательно прилагает копию свидетельства о рождении несовершеннолетнего.

Сведения о времени, дате и месте приема бланков решений, подпись собственника или его представителя. (Бланк решения без подписи считается недействительным и не принимается во внимание при подсчете голосов по результатам голосования).

Очень важно помнить, что общее собрание правомочно (имеет кворум), если в нем приняли участие собственники помещений или их представители, обладающие более чем 50% голосов от общего числа голосов. Количество голосов, которым обладает каждый собственник помещения в многоквартирном доме на общем собрании, пропорционально его доле в праве, а именно: 1 кв. м = 1 голос.

При разрешении вопроса о создании ТСН в бланке решения, а также в повестке дня должны стоять вопросы:

О создании Товарищества собственников недвижимости.
Об утверждении его названия;
Об утверждении его устава;
Об избрании его председателя;
О выборе способа управления;
О расторжении ранее заключенных договоров управления.

Для принятия решение о создании ТСН необходимо более 50% от общего числа голосов. Все собственники, проголосовавшие «ЗА» создание ТСН и утверждение устава, должны подписать протокол общего собрания.

Оформление результатов голосования

Счетная комиссия обрабатывает бюллетени и подсчитывает результаты голосования. Состав счетной комиссии определяют собственники на общем собрании.

Засчитываются только те голоса, по которым собственник выбрал в письменном решении лишь один вариант ответа. Иначе решения признаются недействительными. Если в повестке несколько вопросов - один некорректный ответ не делает недействительным все решение (ч. 6 ст. 48 ЖК РФ).

Окончательное решение общего собрания оформляют протоколом с приложением к нему всех бюллетеней для голосования. Требования к протоколу подробно регламентированы Приказом Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства РФ от 25 декабря 2015 года № 937/пр.

Обязательными реквизитами протокола являются:

наименование документа;
дата и регистрационный номер протокола общего собрания;
дата и место проведения общего собрания;
заголовок к содержательной части протокола общего собрания;
содержательная часть протокола общего собрания;
место (адрес) хранения протоколов общих собраний и решений собственников помещений в многоквартирном доме по вопросам, поставленным на голосование;
приложения к протоколу общего собрания (в случае указания на них в содержательной части протокола общего собрания);
подпись председателя и секретаря, членов счетной комиссии, или инициатора общего собрания собственников помещений, в случае, если председатель и секретарь не избирались.
Подписи всех собственников, проголосовавших «ЗА» создание ТСН и утверждение устава Товарищества.

В тексте протокола различают две части: вводную и основную.

Вводная - зафиксированная статистика, факты.

Оформляя протокол, в этом разделе указываются данные: Инициатор собрания.

Для юридического лица согласно с регистрационными и учредительными документами прописывают наименование организации без сокращений, ОГРН. Для физического лица согласно с документом, удостоверяющим личность, указывается Ф. И. О. без сокращений, номер жилого помещения, собственником которого выступает физлицо, реквизиты документа на право собственности.

Указываются председатель, секретарь и состав счетной комиссии.

Список членов общего собрания. Суммарное количество голосов собственников МКД. Общая площадь многоквартирного дома. Повестка дня. Наличие/отсутствие кворума и правомочности собрания.

В основной части записаны непосредственно процессуальные моменты проведения очного этапа. Заочный этап не описывается.

Основная часть

Здесь прописывается повестка дня и отдельные разделы (их количество соответствует вопросам). Вопросы ставятся на рассмотрение собственниками соответственно уведомлению о проведении собрания. На повестке дня может стоять один или несколько вопросов. Вопросы пронумерованы.

Запрещено добавлять пункт «Разное», обсуждать в его рамках различные вопросы. Запрещено ставить на повестку вопросы, не попавшие в уведомление о собрании.

Нельзя соединять в единой формулировке вопросы с разным содержанием.

Основная часть включает 3 раздела:

Часть 1. «Слушали» - здесь пишется Ф. И. О. выступающего участника собрания, порядковый номер, содержание вопроса соответственно повестке, сокращенное содержание выступления или указание на приложение с текстом выступления.

Часть 2. «Предложено» - однозначная и краткая суть предложения по вопросу, стоящему на голосовании.

Часть 3. «Решили» - решения относительно всех вопросов, стоящих на повестке дня: формулировка может быть «за», «против», «воздержался». Обязательно пишется номер и точная формулировка вопроса соответственно повестке, сумма голосов по разным пунктам.

В решении может быть несколько пронумерованных пунктов.

Сведения о присутствующих и приглашенных

Присутствующие на собрании - это физлица и юрлица, имеющие право голоса на собрании (за ними закреплено право собственности на помещения в МКД). Приглашенные на собрание - лица, находящиеся на собрании, но не имеющие право голоса. Чаще всего это юристы или другие эксперты.

После слова «Присутствующие» вносятся сведения обо всех лицах, присутствующих на общем собрании.

Они включают в себя:

Для физических лиц - Ф. И. О. (при наличии) собственника помещения в многоквартирном доме и (или) его представителя (в случае если он принимает участие в общем собрании).

Для юридических лиц - наименование, написанное без сокращений и ОГРН юр. лица соответственно регистрационным и учредительным документам, наименование и реквизиты документа, который подтверждает право собственности на помещение, суммарное количество голосов, которым владеет соответствующее лицо. Ф. И. О. (при наличии) представителя юридического лица (запись вносят в соответствии с документом, удостоверяющим личность), наименование и реквизиты документа, подтверждающего полномочия представителя юридического лица, подпись данного лица.

Они указываются соответственно документу, удостоверяющему личность гражданина. Пишется номер помещения в многоквартирном доме, собственником которого является физическое лицо и реквизиты документа, подтверждающего право собственности на помещение. Указывается количество голосов соответствующего лица, наименование и реквизиты документа, подтверждающего полномочия представителя собственника помещения (при условии участия в общем собрании и голосовании), подписи всех указанных лиц.

Данные о лицах, присутствующих на собрании, можно оформить списком, если их число превышает 15 человек. В нем также протоколируют информацию о присутствующих согласно указанным выше требований п. 12 Приказа.

Список - это обязательное приложение к протоколу общего собрания. В самом протоколе ставится пометка «Список прилагается, приложение № ____» сразу после написания общего количества присутствующих.

Обязательным приложением к протоколу общего собрания является:

реестр собственников помещений в многоквартирном доме, содержащий сведения обо всех собственниках помещений в многоквартирном доме с указанием фамилии, имени, отчества (при наличии) собственников - физических лиц, полного наименования и ОГРН юридических лиц, номеров принадлежащих им помещений, и реквизитов документов, подтверждающих права собственности на помещения, количества голосов, которым владеет каждый собственник помещения в многоквартирном доме;
сообщение о проведении общего собрания, оформленное в соответствии с п. 5 ст. 45, п. 4 ст. 47.1 ЖК РФ.
реестр вручения собственникам помещений в многоквартирном доме сообщений о проведении общего собрания, содержащий сведения о собственниках помещений в многоквартирном доме (представителях собственников), которым направлены сообщения, и способе направления сообщений, дате их получения собственниками помещений в многоквартирном доме (представителями собственников), за исключением случая, при котором решением общего собрания предусмотрено, что сообщение о проведении общего собрания размещается в помещении данного дома, определенном таким решением и доступном для всех собственников помещений в данном доме;
список собственников помещений в многоквартирном доме, присутствовавших на общем собрании, содержащий сведения о собственниках помещений в многоквартирном доме (представителях собственников).
доверенности (или их копии) или иные документы (их копии), удостоверяющие полномочия представителей собственников помещений в многоквартирном доме, присутствовавших на общем собрании. В случае если за несовершенного ребенка голосовал родитель, то необходимо приложить свидетельство о рождении ребенка;
документы, по которым в ходе рассмотрения вопросов, включенных в повестку дня и поставленных на голосование, принимались решения на общем собрании;
решения собственников помещений в многоквартирном доме в случае проведения общего собрания в форме очно-заочного или заочного голосования;
иные документы или материалы, которые будут определены в качестве обязательного приложения к протоколу общего собрания решением на общем собрании, принятом в установленном порядке.

Протокол общего собрания изготавливается в сроки, установленные общим собранием собственников помещений многоквартирного дома, но не позднее чем через 10 дней после проведения собрания.

Сообщение о результатах собрания

Окончательное решение общего собрания собственников оформляется в виде протокола с приложением к нему всех бюллетеней для голосования. Инициатор собрания должен обнародовать решения, принятые общим собранием, а также итоги голосования. Для этого нужно разместить сообщение в помещении данного дома, которое определено решением общего собрания и доступно для всех собственников.

Уведомить всех собственников необходимо не позднее чем через десять дней со дня принятия этих решений (ч.3 ст. 46 ЖК).

Направление протокола общего собрания собственников помещений многоквартирного дома в надзорный орган

Порядок передачи копий протоколов общего собрания собственников помещений установлен Приказом Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации от 25 декабря 2015 года № 937/пр.

1. В связи с принятием Федерального закона №485-ФЗ от 31.12.2017, Управляющая организация, правление ТСЖ, ЖК, ЖСК после 11.01.2018г. обязаны направить не копии, а подлинники решений и протоколов общего собрания собственников помещений, представленных им в соответствии с ч. 1 ст. 46 ЖК РФ лицом, инициировавшим общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме, в орган государственного жилищного надзора субъекта РФ, на территории которого находится многоквартирный дом, собственники помещений, в котором проводили общее собрание.

2. Подлинники решений, протокола нужно передать в течение пяти дней с тех пор, как их получили от инициатора управляющая организация, правление ТСЖ, ЖК или ЖСК. Вручение надо оформлять так, чтобы можно было подтвердить факт и дату получения документов органом государственного жилищного надзора. Кроме этого, сохраняется обязанность размещения в государственной информационной системе жилищно-коммунального хозяйства (далее - система) электронных образов решений, протокола в электронной форме.

3. Копии решений, протокола считаются переданными в случае, когда электронный образ решений, протокола находится в открытом доступе и доступен для обозрения в системе, а также при передаче решений, протокола иным способом, кроме размещения в системе, - в случае наличия у управляющей организации, правления товарищества собственников жилья, жилищного или жилищно-строительного кооператива, иного специализированного потребительского кооператива документа, подтверждающего факт и дату их передачи в орган государственного жилищного надзора.

Хранение материалов общего собрания собственников помещений многоквартирного дома

В связи с принятием поправок в ЖК РФ Федеральным законом №485-ФЗ от 31.12.2017, с 11.01.2018г. теперь допускается хранить только копии протоколов общих собраний собственников помещений в многоквартирном доме и решений таких собственников по вопросам, поставленным на голосование, в месте или по адресу, которые определены решением данного собрания. (п. 4 ст. 46 Жилищного кодекса РФ).

Созданное на добровольных началах владельцами квартир для того, чтобы совместно содержать и приводить в порядок дом и придомовую территорию.

Жильцы дома, они же члены товарищества, совместно владеют, пользуются и управляют своим . Для руководства ТСЖ избирается на общем собрании правление и председатель. Да и потом общее собрание играет решающую роль, поскольку, согласно законодательству, является высшим органом управления ТСЖ. На какие же правила и «подводные камни» проведения общего собрания ТСЖ стоит обратить внимание?

П ервое общее собрание ТСЖ

Товарищества сами решают: управлять своим домом самостоятельно или же привлечь управляющую компанию, которая будет заключать договора с коммунальными структурами на обслуживание дома, осуществлять контроль за проводящимися в доме и на придомовой территории ремонтными и строительными работами, короче, следить за тем, чтобы все и везде было в порядке. Если же ТСЖ сочтет, что обслуживают их плохо, а управляющая компания не справляется со своими обязанностями, то с нею расторгают договор, и приглашают другую.

Впрочем, управляющую компанию можно и не привлекать, если товарищество сочтет, что справится со всеми проблемами самостоятельно. Но это довольно сложно, поскольку необходимы специалисты самого различного профиля: и технари, и бухгалтеры, и юристы. Далеко не во всяком доме найдется такой «набор» специалистов, которые к тому же готовы отдавать часть своего времени и сил нуждам ТСЖ. Поэтому случается иногда и так, что управляющую компанию народ привлекать не хочет, а своих сил недостает. Если члены ТСЖ не сойдутся во мнениях, управлять самим или нанять специалистов, тогда управляющую компанию им назначает город, проведя тендер.

Товарищество само определяет очередность и срочность ремонтных работ в своем доме или домах, а также определяет, сколько средств на это выделить. При этом и план работ, и смена расходов обсуждаются и утверждаются общим собранием. За расходованием средств следит ревизионная комиссия. Но при этом каждый член ТСЖ имеет право знать, куда и сколько израсходовано. Прозрачность бюджета - одно их главных достоинств ТСЖ.

Как же создать товарищество? Теоретически это просто. Собрать общее , принять решение о создании ТСЖ, оформить протоколом. Избрать правление и председателя, принять устав, зарегистрировать его. Это будет первое общее собрание ТСЖ, а в дальнейшем таковые придется как минимум один раз в год. Во всяком случае, таков норматив закреплен обновленным в 2011 году Жилищным Кодексом РФ.

Общее собрание ТСЖ: схема подготовки и проведения

Даже если большинство вопросов успешно решается, что называется, в общем порядке, проводить общее собрание все равно надо. Для того, чтобы оно не продолжалось бесконечно и было продуктивным, при его подготовке лучше руководствоваться некоторыми правилами.

Прежде всего, важно проанализировать ситуацию и сформировать адекватную повестку дня, чтобы собрание привлекло как можно больше членов товарищества и прошло при большинстве необходимых участников. Стоит помнить, что вопросы, изначально не включенные в повестку, на общем собрании ТСЖ рассматриваться не могут.

Собственник, проявивший инициативу в проведении собрания, должен проинформировать других членов ТСЖ о дате и месте общей встречи не позже, чем за десять дней до ее проведения. При этом необходимо заказными письмами отправить личные приглашения, которые вручаются собственникам под их личную подпись.

Далее готовятся все необходимые материалы к собранию и рассылаются уведомления о месте, дате и времени его проведения. Лучше если собрание будет очным, а голосование по спорным вопросам - открытым. Но допускается и заочное волеизъявление - это в случаях, если по важным причинам нет нужного кворума.

Для определения его наличия обязательно проводится регистрация присутствующих на собрании, для чего заводится специальный лист регистрации. При этом важно проверять документы у каждого прибывшего, ведь в голосовании имеет право принять участие только член . Собственник может отправить на собрание свое доверенное лицо, но при этом нужна доверенность. Интересы несовершеннолетнего члена товарищества могут представлять родители или иные лица, имеющие на это право.

Собрание будет признано состоявшимся, если в наличии останутся документы по итогам его проведения.

Выступления и голосование на общем собрании ТСЖ

Ведущий собрания, перед тем, как поставить тот или иной вопрос на голосование, должен кратко разъяснить его актуальность. Если речь идет о плановом избрании нового состава правления, много слов здесь не надо. Достаточно пояснить, что срок полномочий прошлого состава истек (более двух лет), либо же что отдельные члены правления покинули состав собственников и, соответственно, нуждаются в замене. По более сложным и, в особенности, проблемным вопросам нужны более конкретные разъяснения.

Надо заметить, в нормативных актах не прописана обязанность ведущего предоставлять слово каждому, кто хочет выступить на собрании, поэтому данный вопрос везде решается по-разному. Как бы то ни было, выкрики с места можно точно спокойно игнорировать.

После завершения подсчета голосов необходимо составить протокол общего собрания ТСЖ. Кстати, голоса считаются исходя из площади помещения, занимаемой тем или иным собственником. То есть тот, у кого во владении, скажем, 46 кв. м жилья, будет, соответственно, иметь и 46 голосов.

Голоса считаются в зависимости от площади имеющегося в собственности помещения. Как пример: если у Вас в собственности 54 кв.м., то у вас соответственно - 54 голоса. Стоит не забывать перед началом рассмотрения повестки дня избирать счетную комиссию.

Если исходить из общепринятых рекомендаций, провести общее собрание, кажется, не так уж сложно, однако, как показывает практика, проблемы нередко возникают буквально на ровном месте. Например, очень сложно отказать в праве на участие в собрании супруге или детям собственника, который сам по каким-то причинам прийти не смог. Не всегда понятно, что делать, если доверенное лицо демонстрирует необходимый документ, но не желает отдать его регистратору. Непростой является и та ситуация, когда у собственника на данный момент нет документа, подтверждающего право владения жильем.

Идеально, если все эти «технические моменты» будут оговорены заранее, все собственники ознакомятся с правилами проведения собраний, а единожды установленные «правила игры» не будут нарушаться ни при каких обстоятельствах.

Общее собрание членов товарищества собственников жилья является высшим органом управления товарищества и созывается в порядке, установленном уставом товарищества. ЖК РФ обязывает проводить общее собрание по крайней мере ежегодно – для утверждения годового плана финансовой деятельности товарищества и отчета о выполнении такого плана (п.8 ч.2 ст. 145 ЖК РФ). Время проведения таких собраний необходимо закрепить в Уставе. Такие собрания являются очередными. Однако в ходе деятельности ТСЖ могут возникнуть вопросы, требующие безотлагательного решения. В этом случае созывается внеочередное собрание. Порядок созыва и проведения собраний обязательно должен быть закреплен либо в уставе товарищества, либо в отдельном документе, принятом общим собранием (положении об общих собраниях) и упоминаемом в уставе.

Компетенция:

К компетенции общего собрания членов товарищества собственников жилья относятся:

— внесение изменений в устав товарищества;

— избрание правления и ревизионной комиссии (ревизора) товарищества;

— установление размера обязательных платежей и взносов членов товарищества;

— образование специальных фондов товарищества, в том числе резервного фонда, фонда на восстановление и ремонт общего имущества в многоквартирном доме и его оборудования;

— утверждение годового плана о финансовой деятельности товарищества и отчета о выполнении такого плана;

— рассмотрение жалоб на действия правления товарищества, председателя правления товарищества и ревизионной комиссии (ревизора) товарищества;

— принятие и изменение по представлению председателя правления товарищества правил внутреннего распорядка товарищества в отношении работников, в обязанности которых входит обслуживание многоквартирного дома, положения об оплате их труда;

— определение размера вознаграждения членов правления товарищества;

— другие вопросы, предусмотренные настоящим Кодексом или иными федеральными законами.

Уставом товарищества собственников жилья к компетенции общего собрания членов товарищества может быть отнесено решение иных вопросов.

Общее собрание членов товарищества собственников жилья имеет право решать вопросы, которые отнесены к компетенции правления товарищества.

Проведение:

Уведомление о проведении общего собрания членов товарищества собственников жилья направляется в письменной форме лицом, по инициативе которого созывается общее собрание, и вручается каждому члену товарищества под расписку или посредством почтового отправления (заказным письмом). Уведомление направляется не позднее чем за десять дней до даты проведения общего собрания.

В уведомлении о проведении общего собрания членов товарищества собственников жилья указываются сведения о лице, по инициативе которого созывается общее собрание, место и время проведения собрания, повестка дня общего собрания. Общее собрание членов товарищества собственников жилья не вправе выносить на обсуждение вопросы, которые не были включены в повестку дня.

Общее собрание членов товарищества собственников жилья ведет председатель правления товарищества или его заместитель. В случае их отсутствия общее собрание ведет один из членов правления товарищества.

Уставом товарищества собственников жилья может быть предусмотрено голосование посредством опроса в письменной форме или голосование по группам членов товарищества в зависимости от вида (жилое или нежилое) принадлежащих им помещений в многоквартирном доме и решаемых вопросов.

Кворум:

Правомочия общего собрания членов товарищества собственников жилья устанавливаются в соответствии со статьей 45 Жилищного кодекса РФ и уставом товарищества. Общее собрание членов товарищества собственников жилья правомочно, если на нем присутствуют более половины членов товарищества или их представителей.

Таким образом, в соответствии с требованиями Жилищного кодекса общее собрание членов ТСЖ правомочно (имеет кворум) лишь при одновременном соблюдении двух условий:

ПЕРВОЕ УСЛОВИЕ (оно обозначено в ч.3 ст. 45 ЖК РФ, к которой нас отсылает ст. 146 ЖК, и важно тем, что определяет норму представительства членов ТСЖ как собственников помещений )

— В ч.3 ст. 45 ЖК РФ сказано: «Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме правомочно (имеет кворум), если в нем приняли участие собственники помещений в данном доме или их представители, обладающие более чем 50% голосов от общего числа голосов».

— Для проверки выполнения первого условия следует подсчитать количество голосов, которыми обладают участвующие в общем собрании ТСЖ собственники помещений.

— Часть 3 ст. 48 ЖК определяет подход к такому подсчету: «Количество голосов, которым обладает каждый собственник помещения в многоквартирном доме на общем собрании собственников помещений в данном доме, пропорционально его доле в праве общей собственности на общее имущество в данном доме.»

Данное условие особенно актуально для тех домов, в которых не все собственники помещений являются членами ТСЖ. Несмотря на то, что в данном условии говорится не о «собрании членов ТСЖ», а об «общем собрании собственников», нормы статьи применимы и к собранию членов ТСЖ (об этом прямо указано в ч.3 ст.146 ЖК). В значительной степени это связано с тем, что, помимо собрания членов ТСЖ, в доме еже-годно должно проводится и общее собрание собственников (ч.1 ст.45 ЖК РФ). В результате правильного выполнения первого условия ежегодное собрание членов ТСЖ считается одновременно ежегодным общим собранием собственников. Если первое условие не соблюдается, то нарушается не только ч.3 ст. 146 ЖК, но и ч.1 ст.45 ЖК РФ.

ВТОРОЕ УСЛОВИЕ (обозначено в ст.146 ЖК и определяет норму представительства членов ТСЖ как участников товарищества )

— «Общее собрание членов товарищества собственников жилья правомочно, если на нем присутствуют более половины членов товарищества или их представителей» (ч.3 ст. 146 ЖК РФ). Членство в ТСЖ возникает на персональной основе в соответствии с положениями ч.1 ст.143 ЖК.

— Таким образом, подсчет количества членов ТСЖ, принявших участие в собрании, ведется по персоналиям, а не по каким – либо иным признакам.

В подтверждение доводов про необходимость одновременного соблюдения двух данных условий.

«… одно из условий правомочности общего собрания членов товарищества заключается в необходимости присутствия на данном собрании членов товарищества, которым, как собственникам помещений в многоквартирном доме, в котором создано товарищество, принадлежат голоса…, составляющие более чем 50% от общего числа голосов, принадлежащих всем собственникам помещений в таком доме… Таким образом, ЖК РФ предъявляет более жесткие требования к определению правомочности общего собрания членов товарищества собственников жилья , чем это установлено для правомочности общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.»

(Постатейный комментарий к Жилищному кодексу РФ / Под ред. П.В.Крашенинникова М., 2006. С.596, 598.)

Решения:

Решения общего собрания членов товарищества собственников жилья по следующим вопросам :

— принятие решений о реорганизации и ликвидации товарищества;

— принятие решения о получении заемных средств, в том числе банковских кредитов;

— определение направлений использования дохода от хозяйственной деятельности товарищества;

— принятие решений о сдаче в аренду или передаче иных прав на общее имущество в многоквартирном доме;

принимаются не менее чем двумя третями голосов от общего числа голосов членов товарищества .

Решения по остальным вопросам принимаются большинством голосов от общего числа голосов присутствующих на общем собрании членов товарищества или их представителей.

Согласно п.6 ст.46 ЖК РФ собственник помещения вправе обжаловать в суд решение, принятое общим собранием с нарушением требований ЖК РФ и (или) устава товарищества в следующих случаях:

— если он не принимал участие в этом собрании или голосовал против принятия такого решения;

— если таким решением нарушены его права и законные интересы.

Заявление о таком обжаловании может быть подано в суд в течение шести месяцев со дня, когда указанный собственник узнал или должен был узнать о принятом решении.

Самая сложная часть при создании ТСЖ - уведомление собственников жилья о предстоящем собрании и проведение общего собрания. Начинать нужно с формирования группы активистов, заинтересованных в решении этого вопроса. Они инициируют проведение общего собрания, на котором будет приниматься решение о выборе ТСЖ в качестве способа управления .

Порядок проведения общих собраний установлен ст. 45-48 ЖК РФ. Действующее законодательство выделяет три вида общих собраний: очное, очно-заочное и заочное (ст. 44.1 ЖК РФ).

1. Очное общее собрание проводят чаще всего, поскольку в ТСЖ все вопросы обычно решаются путем коллективного обсуждения и диалога. Заочные собрания в ТСЖ проводятся редко.

Общее собрание собственников помещений должно проводиться ежегодно. Годовое общее собрание проводится во II квартале года, следующего за отчетным годом (в период с апреля по июнь) (п. 1 ст. 45 ЖК РФ).

Чтобы общее собрание было правомочно, на нем должен быть сформирован кворум, то есть должно присутствовать не менее 50 % от общего числа имеющих право голоса.

Количество голосов, которым обладает каждый собственник помещения в на общем собрании, пропорционально его доле в праве общей собственности на общее имущество в данном доме (п. 3 ст. 48 ЖК РФ). Голос одного собственника не приравнивается к одной квартире. Вес голоса рассчитывается исходя из площади жилого помещения (собственник двухкомнатной квартиры имеет больший вес голоса, чем собственник однокомнатной).

Уведомить всех собственников о собрании необходимо за 10 дней до даты проведения общего собрания (то есть, если собрание проводится 20-го числа месяца, уведомление о нем должно быть реализовано до 9-го числа месяца) (п. 4 ст. 45 ЖК РФ). Довести до собственников информацию о предстоящем собрании - самый трудный вопрос при подготовке общего собрания. Здесь можно выделитьдва основных (законных) варианта:

1. Общее собрание организуется и проводится собственными силами. Это идеальный и самый быстрый способ. К сожалению, он же является самым затратным и труднореализуемым, поскольку собственник, выступающий инициатором собрания, обязан направить каждому собственнику помещения заказное письмо с сообщением о проведении общего собрания либо вручить такое сообщение каждому собственнику под роспись (приказ Минстроя России от 31.07.2014 № 411/пр, раздел IV, п. 4).

Легко понять, почему этот вариант проведения общего собрания является труднореализуемым. Допустим, что в доме, в котором предстоит создать ТСЖ, 400 квартир. Каждого собственника (а их может быть не 400, а, например, 600 и больше) необходимо уведомить письменно (заказным письмом или под роспись) о проведении общего собрания. При этом для государства не имеет значения, что на общем собрании по факту будет представлен легитимный кворум. Закон требует уведомлять всех.

Допустим, инициаторы создания ТСЖ могут уведомить собственников 200 квартир и вручить им сообщения под роспись. Имена собственников еще 200 квартир инициаторам собрания вообще не известны. А поскольку реестры со сведениями об объектах недвижимого имущества в России, в отличие от западных стран, являются закрытыми, для того, чтобы получить сведения о собственниках, необходимо сделать запрос в Росреестр, где одна выписка стоит 200 руб. с физических лиц и 600 руб. с юридических. Таким образом, только получение сведений по 200 квартирам из 400 еще до создания ТСЖ обойдется в 40 000 руб. После того как эти выписки будут получены, необходимо разослать заказные письма с уведомлением о вручении. При условной цене одного письма 100 руб. это добавит к затратам еще 20 000 руб.

Таким образом, чтобы уведомить законным способом половину собственников , насчитывающего 400 квартир, потребуется минимум 60 000 руб. И это до создания ТСЖ, регистрационных мероприятий и т. д.

Как видим, государство изначально задает высокую планку и создает организационные сложности. Я считаю, что необходимости в уведомлении 100 % собственников помещений нет, поскольку по большей части вопросов повестки собрание легитимно при 50 % голосов.

В соответствии с п. 4 ст. 45 ЖК РФ собственники помещений на общем собрании вправе определить на будущее особый порядок уведомления о проведении общих собраний и порядок информирования о результатах голосования и обнародовании решений собраний. Это делается для того, чтобы минимизировать издержки, связанные с необходимостью заказа выписок из ЕГРП (Росреестра) и рассылки заказных писем. Обычно в качестве места уведомления о проведении общих собраний выбирается информационный стендвнутри подъездов либо доска объявлений при входе в подъезд. Этот перечень можно дополнить сайтом будущего ТСЖ или его сообщества «ВКонтакте». Все эти способы уведомления сокращают информационные расходы ТСЖ.

2. Общее собрание организуется и проводится силами и средствами управляющей организации - способ мучительный, длительный, но зато дешевый.

В соответствии с п. 6 ст. 45 ЖК РФ для проведения общего собрания силами управляющей организации (от которой ТСЖ в дальнейшем предстоит избавиться) необходимо создать инициативную группу собственников не менее чем 10 % квартир (если в 400 квартир, инициативная группа должна состоять минимум из 40 человек). После того как инициативная группа будет создана, у нее есть право обратиться в письменной форме в УК для организации проведения общего собрания собственников помещений в . В обращении должна быть сформулирована повестка предстоящего общего собрания.

В течение 45 дней с момента поступления обращения (но не позднее чем за 10 дней до даты проведения общего собрания) управляющая организация обязана своими силами и за свой счет провести все мероприятия, связанные с уведомлением собственников, обеспечить проведение общего собрания и довести его результаты до сведения собственников, разместив соответствующее сообщение в помещении данного дома не позднее чем через 10 дней со дня принятия этих решений.

Следует учесть, что описанный выше порядок является относительно новым (введен с 29.06.2015 г.), а управляющие организации идут на эти действия крайне неохотно, ведь фактически они за свой счет организуют общее собрание, которое будет их «свергать». Поэтому членам инициативной группы нужно быть готовым к длительному затягиванию вопроса, а все обращения, подаваемые в управляющую организацию, должны иметь дубликат, заверенный подписью руководителя и печатью УК. Если управляющая организация уклоняется от проведения общего собрания в установленные сроки (45 дней), немедленно подавайте жалобу в жилищную инспекцию (приложив подтверждающие документы) и в прокуратуру. Также можно обратиться на телевидение, обычно скандал и шумиха действуют на управляющие компании отрезвляюще.

У значительной части собственников могут быть заключены договоры управления многоквартирным домом с управляющей организацией. Такие договоры являются срочными и могут заключаться на срок от нескольких месяцев до 5 лет - в зависимости от случаев, определенных в п. 5 ст. 162 ЖК РФ. При этом односторонний порядок отказа от исполнения таких договоров обычно не предусматривается и потому может оказаться очень непросто отказаться от исполнения договоров управления управляющей организацией на этапе создания ТСЖ.

Согласно п. 8 ст. 162 ЖК РФ, изменение и (или) расторжение договора управления многоквартирным домом осуществляются в порядке, предусмотренном гражданским законодательством (гл. 29 ГК РФ). Если новый, вряд ли управляющая организация так просто откажется от источника доходов, и потому рассчитывать на расторжение договора по соглашению сторон (п. 1 ст. 450 ГК РФ) не стоит.

Однако, согласно п. 8.2 ст. 162 ЖК РФ, собственники помещений в на основании решения общего собрания вправе в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора управления , если управляющая организация не выполняет условий такого договора, и принять решение о выборе иной управляющей организации или об изменении способа управления данным домом.

Эта норма является правовой лазейкой для того, чтобы распрощаться с управляющей компанией. Однако УК может не согласиться с решением общего собрания и оспорить его в суде, поэтому факт невыполнения условий договора управления нужно будет доказать в судебном порядке.

Чтобы избежать этих проблем, рекомендую до момента проведения общего собрания обратиться с жалобой на действия управляющей организации в жилищную инспекцию. Практически в любом доме, управляемом УК, всегда найдутся недостатки: в одном подъезде не горят лампочки, в другом - плохо убирают и т. д. Все это следует отразить в жалобе в жилищную инспекцию (предварительно сфотографировав нарушения), и тогда жилищный инспектор, проводя выездную проверку, укажет все эти недостатки, предписав их устранить в заданные сроки. Это предписание и будет доказательством того, что управляющая организация не выполняет условий договора управления .

Таким образом, если управляющая организация оспорит решение общего собрания о создании ТСЖ в суде, можно смело подать ходатайство об участии в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных исковых требований, жилищной инспекции, которая сможет выступить на стороне собственников помещений (либо предоставит в суд письменный отзыв в их пользу).

Только эти способы уведомлений собственников о проведении общего собрания являются законными. Выбор конкретного способа определяется особенностями ситуации в конкретном доме.

2. Заочное общее собрание. Ст. 47 ЖК РФ определяет правила проведения заочного общего собрания и устанавливает, что заочное общее собрание проводится, если очное общее собрание не набрало кворума (то есть 50 % голосов от общего числа собственников).

О проведении заочного общего собрания собственники уведомляются аналогичным образом (заказные письма или сообщение под роспись). Собственникам высылается анкета, заполнить и вернуть которую они должны до окончания указываемого срока приема.

Обратите внимание на то, что обязанность по организации и проведению заочного общего собрания может быть возложена на управляющую организацию (в том случае, если очное собрание, организуемое управляющей организацией, будет провалено, а управляющая организация, не желающая потерять власть над домом, будет стремиться к этому).

3. Очно-заочный вид общего собрания. С 29.06.2015 г. предусмотрена возможность очно-заочного проведения общего собрания (п. 3 ст. 47 ЖК РФ). Порядок уведомлений собственников такой же, как при очной и заочной формах. На очно-заочном собрании вопросы повестки дня в очном виде обсуждаются с теми собственниками, которые пришли на собрание и проголосовали, не явившимся анкеты с повесткой собрания рассылаются по почте заказными письмами (или раскладываются по почтовым ящикам, если такой порядок уведомлений был установлен общим собранием).

При подготовке, проведении и оформлении результатов общего собрания следует также руководствоваться Приказом Минстроя РФ от 25.12.2015 N 937/пр «Об утверждении требований к оформлению протоколов общих собраний…». Этот относительно новый документ, в отличие от Приказа Минстроя РФ от 31.07.2014 г. № 411/пр носит не рекомендательно-методический, а общеобязательный характер. Отказ от использования новых правил проведения общих собраний увеличивает риск признания таких собраний недействительными и нелегитимными.

Сообщение о проведении общего собрания и решении общего собрания

Согласно п. 5 ст. 45 ЖК РФ в сообщении о проведении общего собрания собственников помещений в должны быть указаны:

1. Сведения о лице, по инициативе которого созывается собрание;

2. Форма проведения данного собрания (очное, заочное, очно-заочное голосование);

3. Дата, место, время проведения собрания, в случае проведения заочного собрания - дата окончания приема решений собственников по вопросам, поставленным на голосование, и место или адрес, куда должны передаваться такие решения;

4. Повестка дня собрания;

5. Порядок ознакомления с информацией и (или) материалами, которые будут представлены на собрании, и место или адрес, где с ними можно ознакомиться.

Все указанные в этом перечне пункты являются обязательными. Если какого-либо пункта будет не хватать, собрание может быть признано недействительным в судебном порядке (по инициативе прежней управляющей организации либо жилищной инспекции). Судебная практика знает много примеров, когда ТСЖ ликвидировались по надуманным предлогам, после чего инициаторам приходилось проделывать всю кропотливую работу сначала.

В п. 1 и 2 ст. 45 ЖК РФ говорится, что общие собрания бывают двух видов: годовые (плановые и обязательные) и внеочередные). Если общее собрание проводится не по плану (не в период с апреля по июнь календарного года), оно является внеочередным, и это обязательно указывается в сообщении о проведении собрания.

Все формы документов (протоколов и уведомлений), необходимых для проведения общих собраний, приведены в Приказе Минстроя России от 31.07.2014 № 411/пр «Об утверждении примерных условий договора управления многоквартирным домом и методических рекомендаций по порядку организации и проведению общих собраний собственников помещений в многоквартирных домах». (Пример сообщения о проведении общего собрания см. в приложении 1.)

При проведении первоначального общего собрания его инициаторам рекомендуется запросить у собственников копии паспортов и правоустанавливающих документов на жилое помещение (обычно это свидетельство о регистрации права собственности, в случае его отсутствия - договор купли-продажи, долевого участия, дарения и т. п.).

Проведению официального общего собрания может предшествовать проведение неофициального схода («народного веча»), в ходе которого заинтересованные жители будут проинформированы о повестке собрания, смогут внести в нее коррективы или дополнения.

Согласно п. 1 ст. 46 ЖК РФ решения общего собрания собственников помещений в по вопросам, поставленным на голосование, принимаются большинством голосов от общего числа голосов участвующих в собрании собственников помещений.

При определении долей голосующих (веса каждого конкретного голоса) за основу берется общая площадь жилого или нежилого (бытового) помещения, указанная в правоустанавливающем документе. Сумма общей площади помещений в составляет 100 %. Вес каждого конкретного голоса, который имеет собственник помещения, зависит от общей площади, принадлежащей ему на основании документа о праве собственности.

На этапе создания ТСЖ инициативная группа может не знать общей площади жилых помещений , то есть исходных 100 % площади, от которой необходимо отталкиваться при подсчете голосов. Эта информация содержится в техническом паспорте на . Указанный документ обычно размещается на сайте «Реформа ЖКХ» (https://www.reformagkh.ru) или на сайте управляющей организации. Копию технического паспорта можно затребовать у УК либо у застройщика дома.

Общая площадь жилого помещения состоит из суммы площадей всех частей такого помещения, включая площадь помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в жилом помещении, за исключением балконов, лоджий, веранд и террас (п. 5 ст. 15 ЖК РФ).

Эта площадь фигурирует в свидетельствах о праве собственности. Поэтому рекомендуется собрать 100 % таких свидетельств, суммировать полученную площадь и исходить из полученной суммы как общей площади жилых помещений.

Обратите внимание: площадь, указанная в свидетельстве о праве собственности на жилое помещение в , может отличаться от той, что указана в техническом паспорте на жилой дом. Не имея возможности собрать все свидетельства для определения точной суммы площадей, первоначально можно воспользоваться той площадью, которая указана в техническом паспорте.

Однако после того, как будут собраны все свидетельства о праве и площадь будет определена с точностью до 1 м2, стоит уведомить орган государственного жилищного надзора об этом (либо попытаться внести изменения в технический паспорт ).

1. Количество голосов каждого собственника рассчитывается как отношение площади принадлежащей ему собственности к общей площади всех помещений, находящихся в собственности в доме. Например, при площади квартиры 58 м2 и общей площади помещений в доме 2897 м2, собственник такой квартиры обладает 58/2897 голоса. Для принятия решения необходимо набрать такое количество голосов, которое либо больше 1/2, либо больше 2/3. Вычисление проводится по арифметическим правилам действий с простыми дробями: например, для подсчета 2/3 голосов от 2897 м2 нужно 2897 умножить на 2 и разделить на 3, получив в результате 1931,33 м2. То есть решение должно быть принято голосами владельцев не менее чем 1931,33 м2.

2. Количество голосов каждого собственника считается равным площади принадлежащего ему помещения. Используя те же цифры, считаем, что собственник квартиры обладает 58 голосами, всего же в доме 2897 голосов. Для принятия решения необходимо 2/3 от 2897 голосов, то есть 1931,33 голоса.

3. Количество голосов каждого собственника подсчитывается как процентное отношение площади принадлежащей ему квартиры к общей площади всех помещений, находящихся в собственности в доме. В этом случае собственник квартиры площадью 58 м2 при общей площади помещений в доме 2897 м2 имеет 58 / 2897 × 100 % = 2,00 % голосов. Решение должно быть принято 2/3 × 100 % = 66,67 % голосов.

Согласно п. 3. ст. 45 ЖК РФ, общее собрание собственников помещений в считается правомочным (имеет кворум), если в нем приняли участие собственники помещений в данном доме или их представители, обладающие более чем 50 % от общего числа голосов.

Обращаем внимание, что собственник помещения может доверить право участия в общем собрании по простой письменной доверенности (пример доверенности см. в приложении 2).

Для принятия решения по большей части вопросов повестки общего собрания требуется не менее 50 % голосов собственников. Однако есть ряд исключений, для принятия решения по которым требуется не 50 %, а около 67 % (2/3) от общего числа собственников. Согласно пп. 1-3.1 п. 2 ст. 44 ЖК РФ к таким вопросам относится:

Принятие решений о реконструкции дома (в том числе о расширении или надстройке), строительстве хозяйственных построек и других зданий, сооружений, капитальном ремонте общего имущества , об использовании фонда капитального ремонта.

Принятие решений о выборе способа формирования фонда капитального ремонта, размере взноса на капитальный ремонт, выборе лица, уполномоченного открывать специальный счет в российской кредитной организации и совершать операции с денежными средствами, находящимися на специальном счете.

Принятие решений о получении ТСЖ кредита или займа на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме и иных вопросов, связанных с этим.

Принятие решений о пределах использования земельного участка, на котором расположен , в том числе введение ограничений пользования им.

Принятие решений о пользовании общим имуществом собственников помещений в иными лицами, в том числе о заключении договоров на установку и эксплуатацию рекламных конструкций, если для этого предполагается использовать общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме.

Принятие решений об определении лиц, которые от имени собственников помещений уполномочены на заключение договоров об использовании общего имущества в многоквартирном доме (в том числе договоров на установку и эксплуатацию рекламных конструкций) на условиях, определенных решением общего собрания.

Таким образом, все вопросы, связанные с капитальным ремонтом, кредитами ТСЖ на капитальный ремонт, ограничением использования земельного участка (например, установкой шлагбаума или забора и пр.), а также вопросы сдачи общедомового имущества в рекламную аренду (например, реклама в лифтах) принимаются 2/3 голосов от общего числа голосов собственников помещений в (около 67 % голосов). Все остальные вопросы решаются квалифицированным большинством (более 50 %) голосов.

Решения, принятые общим собранием, являются обязательными к исполнению всеми собственниками помещений в независимо от того, принимал ли собственник участие в общем собрании и как он голосовал по принятому решению (п. 5 ст. 46 ЖК РФ).

Как правильно определить повестку и составить протокол общего собрания

Все решения общего собрания оформляются протоколами общего собрания, которые являются официальными документами (влекущими за собой юридические факты и последствия). Копии решений и протокола общего собрания через 10 дней после его проведения предоставляются инициатору общего собрания и в правление ТСЖ (п. 1 ст. 46 ЖК РФ). Оригинал протокола хранится в месте, которое определено решением общего собрания.

Протоколы общего собрания лучше вести в двух экземплярах (особенно если управление домом осуществляет приглашенный управляющий, он, скорее всего, затребует оригинал себе). Протокол общего собрания о создании ТСЖ должен существовать в двух экземплярах (нотариальная копия не подменяет оригинал), так как его оригинал останется в Федеральной налоговой службе (ФНС),которая осуществляет регистрацию ТСЖ.

Общее собрание собственников помещений не вправе принимать решения по вопросам, не включенным в повестку дня данного собрания, и изменять повестку данного собрания. Не допускается включать в перечень вопросов пункты под названием «Прочее», «Иное» и т. п. Все вопросы должны формулироваться прямо и четко, предполагая ответы «за», «против» или «воздержался». Открытые вопросы (то есть не сопровождающиеся точными формулировками ответов) не допускаются (п. 6 ст. 48 ЖК РФ).

Повестка первичного собрания может иметь следующий (рекомендуемый) вид:

1. Утверждение председателя и секретаря общего собрания (этот пункт должен присутствовать при проведении любого собрания, вопрос о включении пункта об избрании счетной комиссии решается инициаторами собрания).

Ведение реестра членов ТСЖ, делопроизводства, бухгалтерского учета и бухгалтерской отчетности;

Созыв и проведение общего собрания членов товарищества;

Выполнение иных обязанностей, вытекающих из устава ТСЖ.

Важный вопрос, который предстоит решить инициативной группе: кто должен войти в состав правления? Следует учитывать, что каждый член правления должен приносить ТСЖ пользу. Один может быть юристом, другой иметь связи в различных организациях, третий обладать авторитетом в глазах соседей. Не стоит набирать в правление «балласт» - людей, которые не выполняют никакой работы.

Вопрос о вознаграждении членов правления отнесен к исключительной компетенции общего собрания ТСЖ (пп. 11 п. 2 ст. 145 ЖК РФ). Общее собрание может вообще не устанавливать вознаграждение членам правления, в этом случае считается, что они выполняют свои обязанности на общественных началах. Вознаграждение может устанавливаться всем членам правления или только председателю, как в виде единовременной выплаты по итогам года (по итогам рассмотрения годового отчета), так и в виде ежемесячной выплаты.

Роль председателя ТСЖ. Кто может быть председателем

Непосредственное оперативное руководство деятельностью ТСЖ и выборным исполнительным органом (правлением) осуществляет председатель правления. Он избирается общим собранием ТСЖ (пп. 3 п. 2 ст. 145 ЖК РФ) либо правлением из членов оного (если такой порядок определен уставом товарищества). Председатель правления действует без доверенности от имени ТСЖ, подписывая все необходимые документы.

Трудовой договор с председателем правления ТСЖ не заключается, несмотря на то, что его должность включается в штатное расписание. В соответствии с п. 3.1 ст. 147 ЖК РФ член правления ТСЖ (коим является председатель) не может совмещать свою деятельность в правлении товарищества с работой в товариществе по трудовому договору. Согласно п. 11 ст. 145 ЖК РФ, общее собрание членов ТСЖ вправе определить размер вознаграждения членов правления, в том числе председателя правления. Труд председателя ТСЖ оплачивается не по трудовому договору, а путем вознаграждения, сумма которого устанавливается на общем собрании.

Требование п. 3.1 ст. 147 ЖК РФ в определенном смысле противоречит трудовому законодательству: согласно ст. 15 ТК РФ, под трудовыми отношениями понимаются отношения, основанные на соглашении между работником и работодателем о личном выполнении работником за плату трудовой функции (работы по должности в соответствии со штатным расписанием, профессии, специальности с указанием квалификации и конкретного вида поручаемой работнику работы), подчинении работника правилам внутреннего трудового распорядка при обеспечении работодателем условий труда, предусмотренных трудовым законодательством и иными правовыми актами, содержащими нормы трудового права, коллективным договором, соглашениями, локальными нормативными актами, трудовым договором. В соответствии со ст. 17 ТК РФ трудовые отношения на основании в результате избрания на должность возникают, если избрание на должность предполагает выполнение работником определенной трудовой функции. Работу председателя правления ТСЖ следует отнести к работе по должности в соответствии со штатным расписанием, ведь обычно такую должность вводят в штатное расписание. Подобная работа подразумевает постоянное и непрерывное выполнение должностных обязанностей. Но говорить о трудовых отношениях можно только при условии установления председателю правления вознаграждения в виде заработной платы. Поэтому весьма часто между ТСЖ и председателем правления ТСЖ заключается , что имеет под собой некоторые логические основания.

При смене председателя ТСЖ обязано в течение трех рабочих дней сообщить соответствующие сведения в ФНС по месту своего нахождения (п. 5 ст. 5 Федерального закона от 08.08.2001 № 129-ФЗ «О государственной регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей»).

Для этого в ФНС представляется подписанное заявителем заявление по форме Р14001 «Заявление о внесении в Единый государственный реестр юридических лиц (ЕГРЮЛ) изменений в сведения о юридическом лице, не связанных с внесением изменений в учредительные документы». Налоговые органы вносят указанные изменения в ЕГРЮЛ в срок, не превышающий 5 рабочих дней со дня представления документов (п. 1 ст. 8, п. 3 ст. 18 Закона № 129-ФЗ).

Неизвещение в трехдневный срок налогового органа (либо представление недостоверных сведений) о смене председателя ТСЖ влечет предупреждение или наложение на должностных лиц административного штрафа в размере 5000 руб. (п. 3 ст. 4.25 КоАП РФ).

Регистрация ТСЖ

После того как протокол первичного собрания оформлен и составлен, а решение о создании ТСЖ принято, необходимо инициировать процедуру регистрации. Регистрирует ТСЖ районная налоговая служба, куда подаются следующие документы:

1. Протокол общего собрания собственников помещений в с подписями лиц, принявших участие в голосовании. Протокол также заверяется подписями председателя и секретаря собрания (оригинал остается в ФНС, поэтому при проведении общего собрания необходимо сделать дубликат).

2. Устав ТСЖ (в двух экземплярах, один остается в ФНС, второй будет возвращен ТСЖ).

3. Заявление о государственной регистрации юридического лица по форме № Р11001.

4. Чек об оплате государственной пошлины (на 2016 г. она составляет 4000 руб.).

Согласно п. 1 ст. 8 ФЗ от 08.08.2001 № 129-ФЗ «О государственной регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей» срок регистрации ТСЖ составляет 5 рабочих дней.

Собрание ТСЖ (товарищества собственников жилья) является одним из управляющих органов данной некоммерческой организации, созываемым лишь в определённых случаях. Компетенция данного органа предполагается верховной в решении насущных задач, поставленных перед ТСЖ. По этой причине на нём должны быть учтены интересы каждого члена товарищества, а также их мнение по тому или иному вопросу. Отсутствие одного из членов, разумеется, становится причиной возникновения нежелательных споров в дальнейшем.

Жилищный Кодекс устанавливает, что общее собрание собственников жилья - нерегулярный орган, предполагающий участие всех членов организации, коими являются все жильцы многоквартирного дома.

Разумеется, регулярно созывать всех жильцов в одном месте не представляется возможным, так что созывается собрание лишь в исключительных случаях:

когда компетенция общего собрания предусматривает рассмотрение вопроса именно таким образом;
когда решение вопроса согласно законодательству не отнесено к компетенции иного орган правления;
когда такой порядок принятия решения определён уставом данной организации (к примеру, отчётное собрание).

Таким образом, перечень вопросов компетенции собрания ТСЖ достаточно широк, между тем возникают они не так часто, хотя и имеют большое значение для жильцов многоквартирного дома.

Такое товарищество предполагает, что инициатором могут выступать следующие лица:

правление ТСЖ;
председатель ТСЖ;
любой член товарищества.

Кроме того, решением данного органа может быть определена следующая дата созыва собрания, а также условия, при которых возможен созыв такого собрания. Однако это не лишает вышеуказанных лиц их прав инициировать созыв.

Правила инициирования созыва следующие:

Инициатор обозначенным законом способом и в форме письменного документа должен уведомить каждого участника ТСЖ о дне осуществления собрания, а также о предмете обсуждения.
Все расходы, связанные с созывом и осуществлением, должны быть оплачены инициатором ещё до созыва.

Иные управляющие органы осуществляют лишь оперативное управление в ТСЖ. В случаях, когда инициатором выступает управляющий орган, то оплата расходов осуществляется за счёт средств ТСЖ лишь в тех случаях, когда такой созыв необходимым согласно нормам законодательства, положениям устава, а также решению данного органа ТСЖ.

Вопрос о том, в какой форме будет проведено голосование, необходимо решить ещё до его созыва. Ведь именно от того, в какой форме собрание будет проведено, зависит и длительность собрания, и расходы на его проведения.

На сегодняшний день законодательство допускает следующие формы проведения общего собрания в ТСЖ:

принятие решение при личном присутствии каждого члена путём публичного голосования;
заочное принятие решение путём раздачи бюллетеней.

При личном участии членов ТСЖ, как уже говорилось, голосование проходит публично, а результаты голосования производится путем вычленения голосов За и Против. А вот при проведении заочного голосования с подсчётом голосов возникают некоторые проблемы.

В любом случае ответственным за правильное оформление собрания, его проведение, а также его результатов является регистратор. По общему правилу регистратор назначается председателем или верховным органом в ТСЖ. В уставе ТСЖ можно предусмотреть иной порядок назначения регистратора.

Инициатор обсуждает время и форму проведения голосования с регистратором. Определившись, регистратор распространяет вместе с инициатором уведомления остальным членам ТСЖ. Если собрание будет проводиться при личном участии каждого из членов ТСЖ, то регистратор осуществляет учёт участвовавших в голосовании лиц.

Если же голосование осуществляется в заочной форме, то регистратором осуществляется учёт бюллетеней, подлежащих распространению между членами ТСЖ. В таком случае бюллетень может служить как в качестве документа, по которому принимается решение, так и в качестве уведомления.

В большинстве случаев инициаторы выбирают именно заочную форму, так как она позволяет решить вопрос гораздо удобнее. Ведь собрать всех жильцов, даже большую их часть удаётся не всегда, да и организаторские вопросы очень часто создают проблемы.

Основное значение при проведении собрания в заочной форме принадлежит бюллетеням, которая распространяется между членами ТСЖ. Жилищный кодекс прямо указывает, каким должен быть бюллетень и какие сведения в нём должны содержаться.

Так, бюллетень должен отражать следующие сведения:

сведения о лицах, инициировавших голосование по тому или иному вопросу;
форма, по которой происходит голосование;
сведения о порядке подсчёта голосов, времени объявления результатов;
сроки сдачи бюллетеней, а также пункт, куда их необходимо сдать;
сам вопрос, по которому производится голосование;
контактные данные инициатора, чтобы члены ТСЖ могли получить более подробную информацию о поднятом вопросе;
время, а также адрес, по которому можно получить подробную информацию о предмете обсуждения.

По общему правилу в качестве органа, ответственного за подсчёт голосов, выступает комиссия. Она учреждается указанным собранием участников товарищества. Комиссия должна состоять не менее чем из трёх лиц.

В определённые в бюллетене сроки комиссия публикует итоги голосования. Публикация итогов производится по правилам, обозначенным уставом ТСЖ. Когда уставом такого порядка не установлено, то публикация осуществляется путём распространения объявлений по жилому дому либо личным уведомлением каждого члена товарищества.

Решение будет принято, если за тот или иной вариант проголосовало более 50 процентов членов ТСЖ. В противном случае голосование признаётся не удавшимся. В таком случае повторное проведение возможно, но не ранее, чем через три месяца с момента публикации итогов текущего голосования.

При наличии нарушений решение собрания можно обжаловать. Неважно, был ли нарушен порядок проведения голосования или правомочия и интересы участников ТСЖ.

В собрании ТСЖ обладают правом участвовать лишь заранее определённые лица. В качестве таких лиц обычно выступают собственники жилья в многоквартирном доме, что находится под управлением ТСЖ. Однако указанный критерий не определяющий.

Чтобы быть правомочным для участия в данном собрании, лиц необходимо внести в определённые списки.

Порядок участия в указанном собрании ТСЖ обладает следующими особенностями:

Каждый участник товарищества, определённый в качестве участника собрания, должен осуществлять свои полномочия в нём лично. Участник собрания также вправе уполномочить на это своего представителя.
Допускается участие в собрании юридических лиц, а также представителей заинтересованных общественных организаций, властных структур.
Правом голосовать обладает каждый собственник квартиры в доме, включая владельцев долей. Пропорции в долевом владении при голосовании учитываются.
К участию в голосовании привлекаются лишь те собственники, что были в законном порядке внесены в списки участников собрания.
Список участников собрания необходимо составить не позже чем за полмесяца до дня проведения голосования.
В случае когда списка не было, он составляется уже после проведения голосования согласно данным регистратора, учитывавшего всех присутствовавших на собрании людей, не позже трёх суток с момента проведения голосования.
В список нельзя внести лиц, не имеющих отношения к организации.
Реестр участников товарищества хранится в правлении ТСЖ, которое и ответственно за ведение, внесение в него изменений.
Каждый учтённый член ТСЖ вправе получить отдельный бланк бюллетеня.

Соблюдение порядка очень важно для того, чтобы решение имело законную силу. Любое нарушение может стать основанием для отмены решения в судебном порядке.

Правильная подготовка подразумевает под собой не только соблюдение процедур уведомления. Сама по себе подготовка представляется в виде массива дел, что нужно совершить, при соблюдении установленных правил.

Особенным моментом является повестка дня. Все вопросы, что необходимо обсудить и по которым нужно принять решение, отражаются в повестке собрания. Она составляется ответственными должностными лицами ТСЖ при участии инициатора. Однако в её разработке могут принимать участие абсолютно все члены ТСЖ. Так что каждый участник должен получить копию повестки дня, чтобы ознакомиться с ней и внести свои предложения по представленным вопросам. На это им выделяется не более десяти дней с момента, когда повестка была утверждена и направлена членам.

В самой повестке собрания должны быть отражены следующие данные:

сведение о месте и времени осуществления;
сведения о должностных лицах и участниках других управляющих органов ТСЖ;
описание вопросов, что будут рассмотрены;
описание вопросов, по которым необходимо принять решение.

Согласно правилам законодательства перед проведением нужно подготовить бюллетени для голосования.

Помимо ранее указанных сведений в бюллетени должна быть оформлена графа голосования, в которой должны содержаться следующие варианты выбора:

против;
воздерживаюсь.

Когда совместно с поднятым вопросом необходимо избрать какое-либо должностное лицо ТСЖ, то для этого оформляется отдельный бюллетень.

Чтобы получить желаемый результат необходимо соблюдать порядок проведения. Иначе в собрании произойдёт хаос, а выставленные на повестку дня вопросы останутся нерешёнными.

Основные правила проведения собрания следующие:

всем процессом на собрании руководит одно лицо – избранный председатель, а в его отсутствие – избранный заместителем;
ведение протокола на собрании является обязательным, за что отвечает назначенный председателем секретарь;
председатель выступает как в лице руководителя и координатора, так и в лице контролирующего соблюдение прав членов ТСЖ;
список людей, которые будут выступать с докладом, осведомлять собрание о решаемых вопросах должен быть составлен до начала.
присутствующие на собрании иные лица могут выступить после зарегистрированных докладчиков в порядке очерёдности.

Деятельность счётной комиссии также должна быть открыта и контролироваться со стороны председателя. Заинтересованные в принятом решении лица могут обжаловать итоги подсчёта голосов как председателю ТСЖ, так и суду.

Основными документами по итогам являются решение комиссии, протокол собрания. Решение комиссии должно быть подписано каждым членом комиссии, а также председателем ТСЖ. Протокол, в свою очередь, подписывается секретарём, составлявшим его и председателем ТСЖ. Протокол собрания ТСЖ является основным документом, где указываются все возражения на собрании.

Каждый из участников ТСЖ, независимо от того, участвовал он в голосовании либо нет, правомочен ознакомиться с указанными документами и обжаловать их председателю ТСЖ. При возникновении споров между членами организации и председателем, иным управляющим органом ТСЖ, они правомочны обратиться в судебные инстанции.